Qué ocurrió
El 28 de agosto, el Banco Popular de China y la Administración Nacional de Regulación Financiera emitieron nuevas directrices sobre la gestión del crédito inmobiliario, destacando la ampliación del plazo máximo de los préstamos hipotecarios personales de 30 a 40 años para aliviar la presión de los pagos mensuales.
La política también exige que los préstamos para viviendas en preventa se desembolsen solo tras el registro de finalización del proyecto, mientras que los préstamos para viviendas de venta al contado se liberan tras el registro de ventas, retrasando el desembolso del crédito para proteger a los compradores de pagar por propiedades inconclusas.
El mismo día, tres ministerios —Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Recursos Naturales, y la Administración de Regulación Financiera— emitieron conjuntamente un aviso que promueve una transición gradual hacia las ventas al contado y ajusta los plazos de los préstamos de desarrollo: hasta cinco años para proyectos en preventa y hasta siete años para proyectos de venta al contado.
Por qué importa
Para los compradores, los pagos mensuales más bajos podrían atraer a más personas al mercado y potencialmente desplazar la demanda hacia viviendas más grandes, aunque el plazo más largo también implica un interés total considerablemente mayor. La política además protege a los compradores al vincular el desembolso del préstamo a la entrega real, reduciendo el riesgo de pagar por viviendas que nunca se materializan.
Para los promotores, las nuevas normas ralentizan el flujo de fondos de los proyectos, poniendo a prueba la gestión de caja, especialmente en el caso de las empresas más pequeñas. El impulso hacia las ventas al contado podría reconfigurar la competencia, alejándola de la adquisición de terrenos y la velocidad de construcción para orientarla hacia la calidad del producto, la solidez financiera y la fiabilidad en la entrega.
Para los bancos, los plazos de préstamo más largos elevan las exigencias de gestión de riesgo, pero desembolsar los préstamos solo después de la finalización mejora la calidad de los activos crediticios. El modelo de 'banco principal' para los préstamos de desarrollo también refuerza la responsabilidad de los bancos en la supervisión de la financiación de proyectos.
Datos clave
Los plazos de los préstamos hipotecarios individuales ahora pueden alcanzar los 40 años, frente al máximo anterior de 30 años.
Los préstamos para viviendas en preventa se desembolsan estrictamente después del registro de finalización del proyecto; las viviendas de venta al contado reciben el préstamo tras el registro de ventas.
En un préstamo de 1 millón de yuanes con un interés del 3.05%, la cuota mensual a 30 años es de aproximadamente 4,243 yuanes frente a aproximadamente 3,609 yuanes a 40 años, pero el interés total aumenta de aproximadamente 530,000 yuanes a aproximadamente 730,000 yuanes.
Qué observar a continuación
Se espera que los bancos y los gobiernos locales publiquen normas de aplicación detalladas; durante el fin de semana pasado, las oficinas de venta y los bancos de Shanghái registraron un aumento de las consultas, pero aún sin un plan de lanzamiento concreto.
La transmisión al mercado tomará tiempo: el personal de primera línea reporta un creciente interés de los compradores, pero es probable que la implementación de la política, la difusión de sus efectos y la asimilación del mercado sean graduales.
Habrá que observar si la transición hacia las ventas al contado reduce la oferta de vivienda nueva a corto plazo, y si la competencia entre promotores se centra cada vez más en la fiabilidad de la entrega y la calidad del producto en lugar de la velocidad.