Qué pasó
El 28 de agosto, el Banco Popular de China y la Administración Nacional de Regulación Financiera publicaron conjuntamente las Opiniones sobre la reforma y mejora de la gestión del crédito inmobiliario para acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. El documento se adapta a los cambios en la oferta y la demanda del sector inmobiliario y busca crear un sistema integral, ordenado y conectado de productos y gestión de crédito inmobiliario, promoviendo un círculo virtuoso entre las finanzas y el sector inmobiliario.
En cuanto a los préstamos para el desarrollo, las Opiniones adoptan un sistema de banco líder. Cada proyecto tiene asignado un banco líder, que puede ser un único banco prestamista o el banco líder de un préstamo sindicado, y los fondos del proyecto se gestionan en una cuenta cerrada en ese banco. Los plazos de los préstamos se fijan según el ciclo de ventas: los proyectos de preventa generalmente tienen plazos no superiores a tres años, con un tope de cinco años, mientras que los proyectos de venta al contado generalmente tienen plazos no superiores a cinco años, con un tope de siete años. En la práctica, los plazos de los préstamos para el desarrollo solían oscilar entre uno y tres años debido a la falta de normas unificadas a nivel nacional.
En cuanto a los préstamos hipotecarios individuales, el plazo máximo se extiende de 30 a 40 años, y prestatarios y bancos negociarán el plazo exacto. Las Opiniones también exigen que los préstamos hipotecarios personales se desembolsen mediante pago encomendado. Para la compra de viviendas nuevas vendidas al contado, el préstamo se libera después del registro de la venta; para las viviendas en preventa, se libera estrictamente después del registro de la finalización del proyecto. Expertos señalaron que el sistema de banco líder refuerza la supervisión de todo el proceso por parte de los bancos, y el plazo hipotecario más largo reduce los costos mensuales, impulsando la disposición de los residentes a comprar.
Por qué importa
El sistema de banco líder otorga a los bancos la responsabilidad de todo el proceso de financiamiento del proyecto, lo que hace más riguroso el control de los fondos y ayuda a evitar que se desvíen, un paso clave para reducir los riesgos de paralización de proyectos y apoyar la entrega de las viviendas.
Extender los plazos de los préstamos hipotecarios individuales a 40 años reduce los costos de las cuotas mensuales, lo que, según analistas, puede impulsar la disposición de los residentes a comprar viviendas. La política también diferencia entre proyectos de venta al contado y de preventa, favoreciendo a los desarrollos de venta al contado y apoyando la reforma del sistema de venta de viviendas comerciales.
En general, las Opiniones orientan los recursos financieros hacia garantizar la entrega, promover la transformación y elevar la calidad, lo que refleja el giro de la industria inmobiliaria de la expansión de escala hacia la gestión de inventario y la mejora de la calidad.
Datos clave
El Banco Popular de China y la Administración Nacional de Regulación Financiera publicaron conjuntamente las Opiniones el 28 de agosto.
Las Opiniones se centran en optimizar dos sistemas clave: los préstamos para el desarrollo inmobiliario y los préstamos hipotecarios individuales.
Los préstamos para el desarrollo inmobiliario adoptan un sistema de banco líder, con gestión cerrada de los fondos del proyecto.
Los préstamos para proyectos de preventa tienen un plazo general no superior a 3 años y un máximo de 5; los préstamos para proyectos de venta al contado tienen un plazo general no superior a 5 años y un máximo de 7.
El plazo máximo de los préstamos hipotecarios individuales se extiende de 30 a 40 años.
Los préstamos hipotecarios personales se desembolsarán mediante pago encomendado; para las viviendas en preventa, el desembolso se realiza después del registro de la finalización del proyecto.
El desembolso del préstamo para compras de venta al contado está vinculado al registro de la venta.
Qué observar a continuación
Cómo implementan los bancos comerciales las nuevas normas, especialmente el plazo hipotecario de 40 años y los requisitos de pago encomendado.
Si el sistema de banco líder y la gestión cerrada de fondos logran reducir efectivamente el riesgo de impagos y desarrollos inconclusos.
El impacto de la política en el ritmo de la reforma de las ventas de viviendas comerciales, en particular el giro hacia los proyectos de venta al contado.