Qué ocurrió
El 28 de agosto, varios ministerios chinos publicaron conjuntamente un amplio paquete de políticas inmobiliarias. Las autoridades de vivienda, recursos naturales y regulación financiera actuaron para mejorar las normas de venta de vivienda comercial; el banco central y el regulador financiero renovaron la gestión del crédito inmobiliario; el regulador de valores emitió un documento de apoyo a nuevos modelos de desarrollo; y el regulador financiero publicó cinco medidas de gestión que abarcan préstamos para desarrollo e hipotecas personales.
El cambio más notable está en las ventas. Según las nuevas normas de venta, los proyectos con suelo recién transferido y los proyectos con suelo existente sin permiso de construcción deben priorizar la venta de vivienda terminada. En el caso de los proyectos en preventa, cada edificio individual debe haber completado el cierre estructural. Los fondos de los compradores, incluidos el pago inicial y la hipoteca, deben depositarse en cuentas de supervisión, que solo se liberan tras la finalización de la obra y cuando los servicios básicos estén listos. Esto eleva la venta de vivienda terminada de fase piloto a promoción institucional y endurece los requisitos para la preventa.
Las políticas de crédito y de mercado de capitales complementan la reforma de las ventas. Las nuevas normas hipotecarias elevan el tope de la relación deuda-ingreso del 55% al 60% y amplían el plazo máximo del préstamo a 40 años. El desembolso del préstamo queda vinculado a la finalización del proyecto en el caso de las viviendas en preventa. Los préstamos para desarrollo varían según la modalidad de venta, con un límite de cinco años para los proyectos en preventa y de siete años para la venta de vivienda terminada. El regulador de valores respalda el refinanciamiento de las promotoras, las fusiones y adquisiciones, los bonos, los ABS y los REITs, impulsando el paso de un financiamiento basado en el crédito de la entidad a uno basado en la calidad del proyecto.
Por qué importa
No se trata de un estímulo de corto plazo. La medida aborda los riesgos de entrega de vivienda y la transformación del sector. Al vincular las hipotecas a viviendas terminadas, se protege a los compradores y se reduce el riesgo financiero. Al desplazar el financiamiento hacia una base por proyecto y diversificar los canales, se busca romper el ciclo de renovación continua de deuda y fomentar un desarrollo sostenible.
Datos clave
Varias agencias coordinaron políticas el 28 de agosto.
Se prioriza la venta de vivienda terminada para proyectos nuevos y sin aprobación.
Los edificios en preventa deben haber completado el cierre estructural.
Los fondos de los compradores permanecen en cuentas de supervisión hasta la finalización.
El tope de la relación deuda-ingreso hipotecaria sube al 60% y el plazo a 40 años.
Préstamos para desarrollo: máximo de 5 años en preventa y de 7 años en venta de vivienda terminada.
La CSRC respalda el refinanciamiento de promotoras, fusiones y adquisiciones, bonos, ABS y REITs.
Qué observar a continuación
Con qué rapidez se convierte la venta de vivienda terminada en la norma y cómo adaptan las promotoras su flujo de caja.
Si el giro hacia el financiamiento por proyecto mejora la asignación de capital y reduce los impagos.
El impacto en la oferta de vivienda y en la confianza de los compradores a medida que se apliquen las políticas.