Qué ocurrió
El 3 de septiembre, el REIT de Activos Estatales de Pekín Chuangjin Hexin comenzó a cotizar en la bolsa de Shenzhen, marcando el primer REIT público de propiedad comercial en dicho mercado. Abrió con una caída de más del 20% y cerró con un descenso del 10.99%, lo que llevó a una filial de su titular de capital original a anunciar la posible ampliación de su participación en hasta 10 millones de unidades.
Este es el séptimo caso de equilibrio para los REIT públicos, con cinco de ellos registrados desde 2024. Al 4 de septiembre, el Índice de Retorno Total de REIT CSI ha caído más del 15% desde su máximo de junio de 2025, y entre los 78 REIT que cotizaban antes de 2026, 66 (84.62%) han caído este año, con cinco productos retrocediendo más del 30%.
La liquidez del mercado ha sido débil, con una rotación mensual por debajo del 10% en seis meses de 2026, y solo tres meses desde junio de 2021 han registrado una rotación superior al 50%, todos ellos en 2021-2022.
Por qué importa
Los persistentes casos de equilibrio y las caídas generalizadas ponen de manifiesto una desconexión entre la fijación de precios del mercado primario y del secundario, donde el precio primario se basa en valoraciones mientras que el precio secundario se ajusta a las expectativas en tiempo real, lo que provoca correcciones tras la salida a bolsa.
Entre los problemas de fondo se encuentran la falta de un mecanismo de transferencia entre los distintos niveles del mercado de REIT, lo que genera ineficiencias y costes fiscales, y un desajuste en los ciclos de evaluación de los fondos a largo plazo, que puede provocar ventas a corto plazo pese a que los REIT son activos de renta variable de largo plazo.
Los expertos sugieren que mejorar el canal entre los REIT institucionales y los REIT públicos, y avanzar hacia una gestión de activos inmobiliarios dedicada, podría mejorar la eficiencia de los precios y la vitalidad del mercado.
Datos clave
Al 4 de septiembre, 66 de los 78 REIT públicos que cotizaban antes de 2026 han caído este año, lo que representa el 84.62%.
El Índice de Retorno Total de REIT CSI ha caído más del 15% desde su máximo de junio de 2025.
El REIT de Activos Estatales de Pekín Chuangjin Hexin cerró con una caída del 10.99% en su primer día, y una filial planea ampliar su participación en hasta 10 millones de unidades.
Qué observar a continuación
Estar atentos a posibles medidas de política orientadas a establecer un mecanismo de transición más fluido entre los REIT institucionales y los REIT públicos, lo que podría reducir costes y mejorar el flujo de activos.
Vigilar si los inversores a largo plazo, como las aseguradoras, ajustan sus ciclos de evaluación para alinearlos con la naturaleza de largo plazo de los REIT, lo que podría estabilizar el mercado.
Observar si las nuevas salidas a bolsa de REIT siguen enfrentando presiones de equilibrio, lo que señalaría desafíos de fijación de precios persistentes en el mercado primario.