Qué ocurrió
El 28 de agosto, los reguladores inmobiliarios y las autoridades financieras de China publicaron varios documentos de gran alcance que abarcan el sistema de venta de vivienda comercial, la gestión del crédito inmobiliario y el apoyo a la financiación en los mercados de capitales. El objetivo declarado es reformar las instituciones básicas del desarrollo, la financiación y la venta de vivienda, y acelerar la construcción de un nuevo modelo para el sector inmobiliario.
Expertos del sector citados en la fuente describen el paquete como una medida de carácter institucional que abarca toda la cadena de desarrollo, construcción, venta y operación. Eleva el umbral de preventa hasta la finalización estructural del edificio, endurece la supervisión de los fondos de preventa, promueve las ventas al contado, y combina todo ello con cambios en las normas bancarias y de hipotecas.
Las medidas están diseñadas para proteger de forma sistemática a los compradores de vivienda: los cambios en el lado de las ventas buscan reducir el riesgo de entrega, las normas sobre fondos aseguran el dinero de los pagos en cuentas reguladas, y las reformas de financiación crean un apoyo de circuito cerrado para la operación de los proyectos.
Por qué importa
El paquete de políticas marca un giro desde prácticas centradas en el promotor hacia una protección centrada en el comprador. Al exigir que la estructura esté rematada antes de la preventa y vincular la liberación de la hipoteca a la finalización del proyecto, los reguladores atacan las causas de fondo de las entregas retrasadas y los proyectos inconclusos.
Para los promotores, el listón sube considerablemente. Las ventas al contado obligan a las empresas a asumir los riesgos de construcción, financiación y calidad sin el efectivo anticipado de la preventa, lo que debería expulsar del mercado a los actores más débiles e impulsar al sector hacia una competencia más disciplinada y de mayor calidad.
Para los compradores de vivienda, el marco aborda directamente el problema de la 'caja ciega de la vivienda' —comprar basándose en maquetas y renders años antes de la entrega— al ampliar el acceso a unidades ya terminadas y asegurar los fondos en cuentas supervisadas.
Datos clave
El 28 de agosto, los reguladores inmobiliarios y financieros publicaron varios documentos sobre venta de vivienda, gestión del crédito y apoyo a la financiación en los mercados de capitales.
El nuevo sistema de preventa eleva la condición de preventa hasta el remate de la estructura principal, acortando el intervalo entre el pago y la entrega.
Todos los fondos de compra, incluidos los pagos iniciales y los préstamos personales, deberán depositarse en cuentas de supervisión; su liberación se producirá tras la finalización del proyecto y una vez listas las instalaciones complementarias.
Si un promotor incumple, los compradores podrán cancelar los contratos y obtener reembolsos bajo el nuevo régimen.
El límite del plazo de los préstamos hipotecarios individuales se ajusta de 30 años a 40 años, y la concesión de la hipoteca se pospone hasta después del registro de ventas o del registro de finalización del proyecto, según el modelo de venta.
Se introduce un sistema de banco líder para gestionar los fondos del proyecto en un circuito cerrado a lo largo de todo su ciclo de vida, centrado en cada proyecto individual y en su entrega.
Qué observar a continuación
Habrá que ver con qué rapidez los gobiernos locales y las instituciones financieras aplican en la práctica los nuevos umbrales de preventa, las cuentas de supervisión y las normas del banco líder.
Se espera una mayor consolidación a medida que los promotores sin fortaleza financiera ni capacidad de producto encuentren más difícil operar bajo condiciones de venta al contado.
Habrá que seguir la demanda de vivienda a medida que el nuevo límite del plazo de los préstamos y el calendario de pago hipotecario aplazado modifiquen la planificación de las cuotas mensuales de los compradores.