무슨 일이 있었나
8월 28일, 중국의 여러 부처가 공동으로 일련의 부동산 정책을 발표했다. 주택, 국토자원, 금융감독 당국은 상품주택 판매 규정 개선에 나섰고, 중앙은행과 금융감독당국은 부동산 신용 관리 체계를 개편했으며, 증권감독당국은 새로운 개발 모델을 지원하는 문건을 발표했다. 또한 금융감독당국은 개발대출과 개인 주택담보대출을 아우르는 다섯 가지 관리 조치를 공개했다.
가장 주목할 만한 변화는 판매 방식이다. 새 판매 규정에 따르면, 신규로 양도된 토지 프로젝트와 건축허가를 받지 못한 기존 토지 프로젝트는 준공 후 판매(现房销售)를 우선해야 한다. 선분양 프로젝트의 경우 개별 동은 구조체 골조 공사를 완료해야 한다. 계약금과 대출금을 포함한 매수인 자금은 반드시 감독 계좌에 예치되며, 준공 및 공공설비 사용 준비가 끝난 뒤에야 인출이 가능하다. 이는 준공 후 판매를 시범사업 단계에서 제도적으로 확대하는 것이며, 선분양 문턱을 높이는 조치이기도 하다.
신용 및 자본시장 정책은 이러한 판매 방식 개혁을 뒷받침한다. 개인 주택담보대출 규정은 소득 대비 부채비율(DTI) 상한을 55%에서 60%로 올리고, 최장 대출 기간을 40년으로 연장했다. 선분양 주택의 경우 대출 실행은 프로젝트 준공 상황과 연계된다. 개발대출은 판매 방식에 따라 차등화되어, 선분양 프로젝트 대출은 최장 5년, 준공 후 판매는 최장 7년으로 제한된다. 증권감독당국은 개발업체의 재융자, 인수합병, 채권, 자산유동화증권(ABS), 리츠(REITs)를 지원함으로써 자금 조달의 축을 기업 신용에서 프로젝트 자체의 질로 옮기고 있다.
왜 중요한가
이는 단기 경기부양책이 아니다. 이번 조치는 입주 지연 위험과 산업 전환 문제를 겨냥한다. 주택담보대출을 준공된 주택과 연계함으로써 매수자를 보호하고 금융 리스크를 줄인다. 또한 자금 조달을 프로젝트 단위로 전환하고 조달 경로를 다변화함으로써, 부채를 계속 돌려막는 악순환을 끊고 지속 가능한 개발을 촉진하는 것을 목표로 한다.
핵심 사실
8월 28일 여러 부처가 정책을 공동으로 조율했다.
신규 프로젝트와 미승인 프로젝트는 준공 후 판매가 우선된다.
선분양 건물은 구조체 골조 공사를 완료해야 한다.
매수인 자금은 준공될 때까지 감독 계좌에 예치된다.
주택담보대출 DTI 상한이 60%로, 대출 기간은 40년으로 늘어난다.
개발대출은 선분양 최장 5년, 준공 후 판매 최장 7년이다.
증권감독위원회(CSRC)는 개발업체의 재융자, 인수합병, 채권, ABS, 리츠를 지원한다.
앞으로 지켜볼 점
준공 후 판매가 얼마나 빠르게 표준으로 자리잡을지, 그리고 개발업체들이 현금흐름을 어떻게 조정할지.
프로젝트 단위 자금 조달로의 전환이 자본 배분을 개선하고 부실을 줄이는지 여부.
정책 시행에 따른 주택 공급과 매수자 신뢰에 미치는 영향.