무슨 일이 있었나
9월 3일, 창진허신 베이징 국유자산 리츠(Chuangjin Hexin Beijing State-owned Assets REIT)가 선전거래소에 상장하며 해당 거래소 최초의 상업용 부동산 공모 리츠 사례가 됐다. 이 상품은 20% 넘게 하락 출발한 뒤 10.99% 하락 마감했고, 이에 원 지분 보유자 계열사가 최대 1000만 좌까지 지분을 늘릴 수 있다는 공시를 내놓았다.
이는 공모 리츠의 일곱 번째 손익분기 사례로, 이 중 다섯 건이 2024년 이후 발생했다. 9월 4일 기준 CSI 리츠 토탈리턴지수는 2025년 6월 고점 대비 15% 넘게 하락했으며, 2026년 이전에 상장된 78개 리츠 중 66개(84.62%)가 올해 들어 하락했고, 이 중 5개 상품은 30% 넘게 떨어졌다.
시장 유동성도 부진했다. 2026년 들어 6개월 동안 월간 회전율이 10% 미만을 기록했으며, 2021년 6월 이후 회전율이 50%를 넘은 달은 단 3개월뿐이었는데, 이마저도 모두 2021~2022년에 집중돼 있었다.
왜 중요한가
거듭되는 손익분기 사례와 광범위한 하락세는 1차 시장과 2차 시장 간 가격 책정의 괴리를 여실히 보여준다. 1차 시장 가격은 평가액에 의존하는 반면, 2차 시장 가격은 실시간 기대치에 맞춰 조정되면서 상장 후 조정으로 이어지고 있다.
근본적인 문제로는 다층적 리츠 시장 간 전환(이전) 메커니즘의 부재가 꼽힌다. 이는 비효율성과 세금 비용을 낳고 있으며, 장기 자금의 평가 주기가 서로 맞지 않아 리츠가 본래 장기 지분성 자산임에도 불구하고 단기 매도로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.
전문가들은 기관용 리츠에서 공모 리츠로 이어지는 채널을 개선하고 전담 부동산 자산관리 체제로 나아가면, 가격 책정 효율성과 시장 활력을 높일 수 있다고 제언한다.
핵심 사실
9월 4일 기준, 2026년 이전 상장된 공모 리츠 78개 중 66개가 올해 하락해 84.62%의 비율을 기록했다.
CSI 리츠 토탈리턴지수는 2025년 6월 고점 대비 15% 넘게 하락했다.
창진허신 베이징 국유자산 리츠는 상장 첫날 10.99% 하락 마감했으며, 계열사는 최대 1000만 좌까지 지분을 늘릴 계획이다.
앞으로 지켜볼 점
기관용 리츠에서 공모 리츠로 이어지는 보다 원활한 전환 메커니즘을 마련하기 위한 정책적 움직임이 나올지 주목된다. 이는 비용을 낮추고 자산 흐름을 개선할 수 있다.
보험사 등 장기 투자자들이 평가 주기를 리츠의 장기적 성격에 맞춰 조정할지 지켜봐야 한다. 이는 시장 안정화에 도움이 될 수 있다.
신규 리츠 상장이 계속해서 손익분기 압박에 직면할지도 관찰 대상이다. 이는 1차 시장에서의 가격 책정 문제가 지속되고 있음을 시사한다.