เกิดอะไรขึ้น
เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม ธนาคารกลางจีน (People's Bank of China) และสำนักงานกำกับดูแลการเงินแห่งชาติ (National Financial Regulatory Administration) ได้ออกแนวปฏิบัติใหม่ว่าด้วยการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยประเด็นสำคัญที่สุดคือการขยายระยะเวลาสูงสุดของสินเชื่อบ้านส่วนบุคคลจาก 30 ปี เป็น 40 ปี เพื่อลดภาระการผ่อนชำระรายเดือน
นโยบายนี้ยังกำหนดให้สินเชื่อสำหรับบ้านที่ขายล่วงหน้า (pre-sold) จะเบิกจ่ายได้ก็ต่อเมื่อโครงการยื่นแจ้งความคืบหน้าจนแล้วเสร็จเท่านั้น ส่วนสินเชื่อสำหรับบ้านที่ขายเป็นเงินสด (cash-sale) จะเบิกจ่ายหลังจากยื่นแจ้งการขาย ซึ่งเป็นการเลื่อนจุดเบิกจ่ายเงินกู้ให้ช้าลงเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อไม่ให้ต้องจ่ายเงินสำหรับบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จ
ในวันเดียวกันนั้น สามกระทรวง ได้แก่ กระทรวงการเคหะและพัฒนาเมือง-ชนบท กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสำนักงานกำกับดูแลการเงิน ได้ร่วมกันออกประกาศส่งเสริมการเปลี่ยนผ่านไปสู่การขายแบบเงินสดอย่างค่อยเป็นค่อยไป พร้อมทั้งปรับระยะเวลาสินเชื่อพัฒนาโครงการ โดยกำหนดสูงสุด 5 ปีสำหรับโครงการขายล่วงหน้า และสูงสุด 7 ปีสำหรับโครงการขายแบบเงินสด
เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญ
สำหรับผู้ซื้อบ้าน ยอดผ่อนชำระรายเดือนที่ลดลงอาจดึงดูดผู้ซื้อเข้าสู่ตลาดมากขึ้น และอาจทำให้ความต้องการเปลี่ยนไปสู่บ้านขนาดใหญ่ขึ้น แม้ว่าระยะเวลาผ่อนที่ยาวขึ้นจะหมายถึงดอกเบี้ยรวมที่สูงขึ้นอย่างมากก็ตาม นอกจากนี้นโยบายดังกล่าวยังคุ้มครองผู้ซื้อด้วยการผูกการเบิกจ่ายเงินกู้เข้ากับการส่งมอบบ้านจริง ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินสำหรับบ้านที่ไม่มีวันสร้างเสร็จ
สำหรับผู้พัฒนาโครงการ กฎเกณฑ์ใหม่ทำให้กระแสเงินทุนของโครงการไหลช้าลง ซึ่งเป็นบททดสอบการบริหารกระแสเงินสด โดยเฉพาะกับบริษัทขนาดเล็ก การผลักดันให้หันไปขายแบบเงินสดอาจปรับเปลี่ยนรูปแบบการแข่งขัน จากเดิมที่เน้นการซื้อที่ดินและความเร็วในการก่อสร้าง ไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพผลิตภัณฑ์ ความแข็งแกร่งทางการเงิน และความน่าเชื่อถือในการส่งมอบ
สำหรับธนาคาร ระยะเวลาสินเชื่อที่ยาวขึ้นเพิ่มข้อกำหนดด้านการบริหารความเสี่ยง แต่การเบิกจ่ายเงินกู้เฉพาะหลังโครงการแล้วเสร็จจะช่วยยกระดับคุณภาพของสินทรัพย์สินเชื่อ นอกจากนี้รูปแบบ 'ธนาคารหลัก' (main bank) สำหรับสินเชื่อพัฒนาโครงการยังช่วยเสริมความรับผิดชอบของธนาคารในการกำกับดูแลการเงินของโครงการ
ข้อเท็จจริงสำคัญ
ระยะเวลาสินเชื่อบ้านส่วนบุคคลสามารถยืดได้ถึง 40 ปี จากเดิมที่กำหนดสูงสุดไว้ที่ 30 ปี
สินเชื่อสำหรับบ้านที่ขายล่วงหน้าจะเบิกจ่ายอย่างเคร่งครัดหลังจากยื่นแจ้งความคืบหน้าโครงการจนแล้วเสร็จ ส่วนบ้านที่ขายแบบเงินสดจะได้รับเงินกู้หลังจากยื่นแจ้งการขาย
สำหรับสินเชื่อ 1 ล้านหยวน ที่อัตราดอกเบี้ย 3.05% ยอดผ่อนต่อเดือนในระยะเวลา 30 ปี อยู่ที่ประมาณ 4,243 หยวน เทียบกับประมาณ 3,609 หยวน สำหรับระยะเวลา 40 ปี แต่ดอกเบี้ยรวมเพิ่มขึ้นจากประมาณ 530,000 หยวน เป็นประมาณ 730,000 หยวน
สิ่งที่ต้องจับตาต่อไป
คาดว่าธนาคารและรัฐบาลท้องถิ่นจะออกกฎเกณฑ์การปฏิบัติโดยละเอียดตามมา โดยในช่วงสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา สำนักงานขายและธนาคารในเซี่ยงไฮ้พบว่ามีการสอบถามเพิ่มขึ้น แต่ยังไม่มีแผนเปิดตัวที่ชัดเจน
การส่งผ่านผลกระทบสู่ตลาดจะต้องใช้เวลา พนักงานหน้างานรายงานว่าความสนใจของผู้ซื้อเพิ่มขึ้น แต่การนำนโยบายไปปฏิบัติ การกระจายผลกระทบ และการดูดซับของตลาดน่าจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป
ต้องจับตาว่าการเปลี่ยนผ่านไปสู่การขายแบบเงินสดจะลดปริมาณอุปทานบ้านใหม่ในระยะสั้นหรือไม่ และการแข่งขันของผู้พัฒนาโครงการจะเปลี่ยนไปเน้นที่ความน่าเชื่อถือในการส่งมอบและคุณภาพผลิตภัณฑ์มากกว่าความเร็วหรือไม่