เกิดอะไรขึ้น
เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม ธนาคารกลางจีน (People's Bank of China) และสำนักงานกำกับดูแลการเงินแห่งชาติ (National Financial Regulatory Administration) ได้ร่วมกันออกเอกสาร Opinions on Reforming and Improving Real Estate Credit Management to Accelerate the Construction of a New Model of Real Estate Development เอกสารฉบับนี้ปรับตัวให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยมีเป้าหมายเพื่อสร้างระบบผลิตภัณฑ์และการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ครอบคลุมและเชื่อมโยงกันอย่างเป็นระเบียบ ผลักดันให้เกิดวงจรที่ดีระหว่างภาคการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์
สำหรับสินเชื่อพัฒนาโครงการ เอกสารดังกล่าวกำหนดให้ใช้ระบบธนาคารผู้นำ (lead bank system) โดยแต่ละโครงการจะมีธนาคารผู้นำเพียงแห่งเดียว ซึ่งอาจเป็นธนาคารผู้ให้กู้รายเดียวหรือธนาคารผู้นำในกลุ่มสินเชื่อร่วม (syndicated loan) และเงินทุนของโครงการจะถูกบริหารผ่านบัญชีปิดที่ธนาคารดังกล่าว ระยะเวลาเงินกู้จะกำหนดตามรูปแบบการขาย โดยโครงการขายล่วงหน้า (pre-sale) จะมีระยะเวลาเงินกู้โดยทั่วไปไม่เกิน 3 ปี และเพดานสูงสุดอยู่ที่ 5 ปี ส่วนโครงการขายเงินสด (cash-sale) จะมีระยะเวลาเงินกู้โดยทั่วไปไม่เกิน 5 ปี และเพดานสูงสุดอยู่ที่ 7 ปี ในทางปฏิบัติที่ผ่านมา ระยะเวลาสินเชื่อพัฒนาโครงการมักอยู่ระหว่าง 1 ถึง 3 ปี เนื่องจากยังไม่มีกฎเกณฑ์ที่เป็นมาตรฐานเดียวกันทั่วประเทศ
สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล ระยะเวลาสูงสุดถูกขยายจาก 30 ปี เป็น 40 ปี โดยผู้กู้และธนาคารสามารถเจรจาต่อรองระยะเวลาที่แน่นอนได้ นอกจากนี้ เอกสารดังกล่าวยังกำหนดให้การเบิกจ่ายสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลต้องดำเนินการผ่านการชำระเงินแบบมอบหมาย (commissioned payment) สำหรับการซื้อบ้านใหม่ที่ขายในรูปแบบเงินสด เงินกู้จะถูกปล่อยหลังจากมีการยื่นจดทะเบียนการขาย ส่วนบ้านที่ขายล่วงหน้า เงินกู้จะถูกปล่อยก็ต่อเมื่อมีการยื่นจดทะเบียนแล้วเสร็จโครงการอย่างเคร่งครัด ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าระบบธนาคารผู้นำช่วยเสริมความเข้มแข็งในการกำกับดูแลตลอดกระบวนการของธนาคาร และระยะเวลาผ่อนชำระที่ยาวขึ้นช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน ซึ่งจะเพิ่มความต้องการซื้อบ้านของประชาชน
เหตุใดจึงสำคัญ
ระบบธนาคารผู้นำทำให้ธนาคารต้องรับผิดชอบตลอดกระบวนการจัดหาเงินทุนของโครงการ ทำให้การกำกับดูแลเงินทุนมีความรัดกุมมากขึ้น และช่วยป้องกันไม่ให้เงินทุนถูกนำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการลดความเสี่ยงที่โครงการจะหยุดชะงักและสนับสนุนการส่งมอบที่อยู่อาศัย
การขยายระยะเวลาสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเป็น 40 ปี ช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือน ซึ่งนักวิเคราะห์ระบุว่าจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อบ้านของประชาชน นอกจากนี้ นโยบายดังกล่าวยังแบ่งแยกระหว่างโครงการขายเงินสดและโครงการขายล่วงหน้าอย่างชัดเจน โดยให้ความสำคัญกับโครงการขายเงินสดมากกว่า และสนับสนุนการปฏิรูประบบการขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
โดยรวมแล้ว เอกสารฉบับนี้มุ่งทิศทางทรัพยากรทางการเงินไปสู่การรับประกันการส่งมอบที่อยู่อาศัย การส่งเสริมการเปลี่ยนผ่าน และการยกระดับคุณภาพ ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จากการขยายขนาดไปสู่การบริหารสต็อกและการยกระดับคุณภาพ
ข้อเท็จจริงสำคัญ
ธนาคารกลางจีนและสำนักงานกำกับดูแลการเงินแห่งชาติร่วมกันออกเอกสารดังกล่าวเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม
เอกสารฉบับนี้มุ่งเน้นการปรับปรุงระบบหลักสองระบบ คือ สินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล
สินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้ระบบธนาคารผู้นำ พร้อมการบริหารเงินทุนของโครงการแบบบัญชีปิด
สินเชื่อโครงการขายล่วงหน้ามีระยะเวลาโดยทั่วไปไม่เกิน 3 ปีและสูงสุดไม่เกิน 5 ปี ส่วนสินเชื่อโครงการขายเงินสดมีระยะเวลาโดยทั่วไปไม่เกิน 5 ปีและสูงสุดไม่เกิน 7 ปี
ระยะเวลาสูงสุดของสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลถูกขยายจาก 30 ปี เป็น 40 ปี
สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลจะต้องเบิกจ่ายผ่านการชำระเงินแบบมอบหมาย โดยสำหรับบ้านขายล่วงหน้า การเบิกจ่ายจะเกิดขึ้นหลังจากมีการยื่นจดทะเบียนแล้วเสร็จโครงการ
การเบิกจ่ายเงินกู้สำหรับการซื้อบ้านแบบขายเงินสดจะเชื่อมโยงกับการยื่นจดทะเบียนการขาย
สิ่งที่ต้องจับตาต่อไป
ธนาคารพาณิชย์จะนำกฎระเบียบใหม่ไปปฏิบัติอย่างไร โดยเฉพาะระยะเวลาสินเชื่อที่อยู่อาศัย 40 ปี และข้อกำหนดเรื่องการชำระเงินแบบมอบหมาย
ระบบธนาคารผู้นำและการบริหารเงินทุนแบบบัญชีปิดจะสามารถลดความเสี่ยงของการผิดนัดชำระหนี้ของโครงการและโครงการที่สร้างไม่เสร็จได้อย่างมีประสิทธิภาพหรือไม่
ผลกระทบของนโยบายนี้ต่อจังหวะการปฏิรูปการขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะการเปลี่ยนไปสู่โครงการขายเงินสด