เกิดอะไรขึ้น

หน่วยงานกำกับดูแลหลักทรัพย์ของจีนได้ออกเอกสารนโยบายที่ระบุแนวทางให้ตลาดทุนช่วยสนับสนุนการสร้างโมเดลใหม่สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มาตรการดังกล่าวมุ่งเน้นการสนับสนุนการระดมทุนที่สมเหตุสมผลสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับปรุงการกำกับดูแลผู้ออกหลักทรัพย์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการป้องกันและคลี่คลายความเสี่ยงในตลาดทุนที่เกี่ยวข้อง

นโยบายนี้ยึดหลัก 'แสวงหาความก้าวหน้าโดยรักษาเสถียรภาพ ส่งเสริมเสถียรภาพผ่านความก้าวหน้า และสร้างสิ่งใหม่ก่อนที่จะยกเลิกสิ่งเก่า' โดยมีเป้าหมายยกระดับการระดมทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากที่พึ่งพาเครดิตโดยรวมของผู้พัฒนาโครงการ ไปสู่แนวทางที่อิงโครงการเป็นหลัก ขับเคลื่อนด้วยกลไกตลาด และมีความหลากหลาย โดยใช้เครื่องมือต่างๆ เช่น หุ้นทุน ตราสารหนี้ REITs และการควบรวมกิจการ

ตามข้อมูลของ Wind ที่อ้างอิงในรายงาน มีการออกตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์จำนวน 219 ฉบับในตลาดหลักทรัพย์เซี่ยงไฮ้ เซินเจิ้น และปักกิ่งนับตั้งแต่ต้นปีนี้ ระดมทุนรวมกันได้ 204.504 พันล้านหยวน เพื่อสนับสนุนการบรรเทาสภาพคล่องและการเดินหน้าโครงการต่อ

เหตุใดจึงสำคัญ

แก่นแท้ของการปฏิรูปครั้งนี้คือการเปลี่ยนทิศทางการระดมทุนออกจากเครดิตในงบดุลของผู้พัฒนาโครงการ ไปสู่คุณภาพของแต่ละโครงการ ซึ่งอาจช่วยให้โครงการที่มีศักยภาพสามารถเข้าถึงเงินทุนได้ แม้ว่าบริษัทแม่จะเผชิญปัญหาทางการเงินก็ตาม ช่วยรับประกันการส่งมอบที่อยู่อาศัย พร้อมทั้งเร่งให้โมเดลธุรกิจที่ใช้เลเวอเรจสูงและหมุนเวียนเร็วค่อยๆ ถอยออกจากตลาด

นโยบายนี้ผสมผสานการสนับสนุนด้านการระดมทุนเข้ากับการกำกับดูแลที่เข้มงวดขึ้น ซึ่งสะท้อนว่าการควบคุมความเสี่ยงและการสนับสนุนถูกออกแบบมาให้เสริมกันและกัน เป้าหมายระยะยาวคือการสร้างกลไกการระดมทุนที่อิงเครดิตของโครงการ ปรับปรุงช่องทางในการฟื้นฟูมูลค่าสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิม และสร้างวงจรการกำกับดูแลที่สนับสนุนการเปลี่ยนผ่านอย่างยั่งยืนของภาคอสังหาริมทรัพย์

ข้อเท็จจริงสำคัญ

CSRC ได้ออก 'ความเห็นว่าด้วยการสนับสนุนการสร้างโมเดลใหม่สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดทุน'

ความเห็นดังกล่าวสนับสนุนให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ระดมทุนผ่านการเสนอขายหุ้นแบบเฉพาะเจาะจง (private placement) โดยเงินที่ได้ต้องนำไปใช้กับโครงการที่ขับเคลื่อนด้วยกลไกตลาดและเป็นไปตามข้อกำหนดของนโยบาย

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้รับอนุญาตให้ออก CMBS และหลักทรัพย์ที่มีสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้มั่นคงหนุนหลัง ในขณะที่ REITs และกองทุนอสังหาริมทรัพย์เอกชนถูกวางตำแหน่งให้เป็นเครื่องมือสำคัญในการฟื้นฟูมูลค่าสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิม

นโยบายนี้เรียกร้องให้มีการกำกับดูแลอย่างเข้มงวดในด้านการอนุมัติออกหลักทรัพย์ การเปิดเผยข้อมูล และการใช้เงินทุน พร้อมทั้งให้คำมั่นที่จะปราบปรามการออกหลักทรัพย์โดยทุจริตและการยักยอกเงินทุนที่ระดมได้

ผู้เชี่ยวชาญเสนอแนะให้ปรับปรุงมาตรการสนับสนุนด้านภาษีสำหรับ REITs ชักจูงเงินทุนระยะยาวอย่างเช่นเงินประกันภัยและกองทุนบำนาญให้เข้ามาลงทุนในเครื่องมือด้านอสังหาริมทรัพย์ และผลักดันมาตรฐาน ESG และการเงินสีเขียวในภาคนี้

สิ่งที่ต้องจับตาต่อไป

กฎเกณฑ์และรายละเอียดการปฏิบัติที่เฉพาะเจาะจงจะช่วยชี้แจงหรือไม่ว่าโมเดลการระดมทุนแบบ 'อิงโครงการ' จะนำไปใช้กับผู้ประกอบการในรูปแบบความเป็นเจ้าของที่แตกต่างกันอย่างไร โดยเฉพาะสำหรับผู้พัฒนาโครงการภาคเอกชน

ความเร็วในการขยายตัวของ REITs และการนำมาตรการภาษีสนับสนุนออกมาใช้ ซึ่งผู้เชี่ยวชาญชี้ว่าเป็นปัจจัยสำคัญในการลดต้นทุนการฟื้นฟูมูลค่าสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม

วิธีที่หน่วยงานกำกับดูแลจะสร้างสมดุลระหว่างการสนับสนุนกับการป้องกันความเสี่ยงในทางปฏิบัติ รวมถึงการเริ่มใช้กรอบการประเมินข้ามโครงการ และการเปลี่ยนจุดโฟกัสของการติดตามความเสี่ยงจากระดับองค์กรลงมาสู่ระดับโครงการแต่ละโครงการ

แหล่งที่มา