เกิดอะไรขึ้น
เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม หน่วยงานหลายแห่งของจีนได้ร่วมกันออกชุดนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ชุดใหญ่ หน่วยงานด้านที่อยู่อาศัย ทรัพยากรธรรมชาติ และการกำกับดูแลการเงินได้ดำเนินการปรับปรุงกฎการขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ธนาคารกลางและหน่วยงานกำกับดูแลการเงินได้ปรับปรุงการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานกำกับดูแลหลักทรัพย์ได้ออกเอกสารสนับสนุนโมเดลการพัฒนารูปแบบใหม่ และหน่วยงานกำกับดูแลการเงินได้เผยแพร่มาตรการบริหารจัดการ 5 ฉบับ ครอบคลุมสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการและสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล
การเปลี่ยนแปลงที่โดดเด่นที่สุดอยู่ที่ด้านการขาย ภายใต้กฎการขายใหม่ โครงการบนที่ดินที่เพิ่งโอนกรรมสิทธิ์และโครงการบนที่ดินเดิมที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างควรให้ความสำคัญกับการขายบ้านสร้างเสร็จก่อนเป็นอันดับแรก สำหรับโครงการที่ขายล่วงหน้า อาคารแต่ละหลังต้องก่อสร้างโครงสร้างจนถึงชั้นบนสุดให้แล้วเสร็จ เงินของผู้ซื้อ ทั้งเงินดาวน์และเงินกู้จำนอง ต้องเข้าบัญชีกำกับดูแล และจะเบิกจ่ายได้ก็ต่อเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จและระบบสาธารณูปโภคพร้อมใช้งานเท่านั้น การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้การขายบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเปลี่ยนจากการนำร่องไปสู่การส่งเสริมในเชิงสถาบัน พร้อมทั้งยกระดับเกณฑ์การขายล่วงหน้าให้สูงขึ้น
นโยบายด้านสินเชื่อและตลาดทุนเข้ามาเสริมการปฏิรูปด้านการขาย กฎสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลได้ปรับเพดานอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้จาก 55% เป็น 60% และขยายระยะเวลาเงินกู้สูงสุดเป็น 40 ปี การเบิกจ่ายเงินกู้จะเชื่อมโยงกับความคืบหน้าการก่อสร้างโครงการสำหรับบ้านที่ขายล่วงหน้า สินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการมีความแตกต่างกันตามรูปแบบการขาย โดยสินเชื่อสำหรับโครงการขายล่วงหน้ามีเพดานสูงสุด 5 ปี ส่วนการขายบ้านสร้างเสร็จก่อนขายมีเพดาน 7 ปี หน่วยงานกำกับดูแลหลักทรัพย์สนับสนุนการรีไฟแนนซ์ การควบรวมกิจการ พันธบัตร ABS และ REITs ของผู้พัฒนาโครงการ ผลักดันให้การจัดหาเงินทุนเปลี่ยนจากการอิงเครดิตของนิติบุคคลไปสู่การอิงคุณภาพของโครงการ
เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญ
นี่ไม่ใช่มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น แต่มุ่งแก้ไขความเสี่ยงด้านการส่งมอบโครงการและการเปลี่ยนผ่านของอุตสาหกรรม การเชื่อมโยงสินเชื่อจำนองกับบ้านที่ก่อสร้างแล้วเสร็จช่วยคุ้มครองผู้ซื้อและลดความเสี่ยงทางการเงิน ขณะที่การเปลี่ยนการจัดหาเงินทุนให้อิงตามโครงการและกระจายช่องทางการระดมทุนมีเป้าหมายเพื่อทำลายวงจรการหมุนหนี้และส่งเสริมการพัฒนาที่ยั่งยืน
ข้อเท็จจริงสำคัญ
หน่วยงานหลายแห่งประสานนโยบายร่วมกันเมื่อวันที่ 28 สิงหาคม
ให้ความสำคัญกับการขายบ้านสร้างเสร็จก่อนขายสำหรับโครงการใหม่และโครงการที่ยังไม่ได้รับอนุมัติ
อาคารที่ขายล่วงหน้าต้องก่อสร้างโครงสร้างจนถึงชั้นบนสุดให้แล้วเสร็จ
เงินของผู้ซื้อต้องอยู่ในบัญชีกำกับดูแลจนกว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ
เพดานอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของสินเชื่อจำนองปรับขึ้นเป็น 60% ระยะเวลาเงินกู้ขยายเป็น 40 ปี
สินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ: ขายล่วงหน้าสูงสุด 5 ปี ขายบ้านสร้างเสร็จก่อนขายสูงสุด 7 ปี
CSRC สนับสนุนการรีไฟแนนซ์ การควบรวมกิจการ พันธบัตร ABS และ REITs ของผู้พัฒนาโครงการ
สิ่งที่ต้องจับตาต่อไป
การขายบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจะกลายเป็นมาตรฐานเร็วเพียงใด และผู้พัฒนาโครงการจะปรับกระแสเงินสดอย่างไร
การเปลี่ยนไปสู่การจัดหาเงินทุนตามโครงการจะช่วยปรับปรุงการจัดสรรเงินทุนและลดการผิดนัดชำระหนี้ได้หรือไม่
ผลกระทบต่ออุปทานที่อยู่อาศัยและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ เมื่อนโยบายเหล่านี้เริ่มบังคับใช้