เกิดอะไรขึ้น
เมื่อวันที่ 3 กันยายน กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Chuangjin Hexin Beijing State-owned Assets REIT ได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เซินเจิ้น ถือเป็น REIT อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์รายแรกที่จดทะเบียนในตลาดแห่งนี้ โดยราคาเปิดตลาดร่วงลงกว่า 20% และปิดตลาดด้วยการลดลง 10.99% ส่งผลให้บริษัทในเครือของผู้ถือหุ้นเดิมออกประกาศว่าอาจเข้าซื้อหน่วยลงทุนเพิ่มเติมสูงสุด 10 ล้านหน่วย
นี่ถือเป็นกรณีคุ้มทุน (break-even) ครั้งที่ 7 ของ REIT สาธารณะ โดยห้าครั้งในจำนวนนี้เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นมา ณ วันที่ 4 กันยายน ดัชนีผลตอบแทนรวม CSI REITs ร่วงลงกว่า 15% จากจุดสูงสุดเมื่อเดือนมิถุนายน 2025 และในจำนวน REIT ทั้งหมด 78 กองที่จดทะเบียนก่อนปี 2026 มี 66 กอง (84.62%) ที่ราคาปรับตัวลดลงในปีนี้ โดยมี 5 กองที่ร่วงลงมากกว่า 30%
สภาพคล่องในตลาดยังคงอ่อนแอ โดยอัตราการหมุนเวียนซื้อขายรายเดือนต่ำกว่า 10% ถึง 6 เดือนในปี 2026 และนับตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2021 มีเพียง 3 เดือนเท่านั้นที่อัตราการหมุนเวียนซื้อขายสูงกว่า 50% ซึ่งทั้งหมดเกิดขึ้นในช่วงปี 2021-2022
เหตุใดจึงสำคัญ
กรณีคุ้มทุนที่เกิดขึ้นต่อเนื่องและการปรับตัวลดลงเป็นวงกว้างสะท้อนให้เห็นถึงความไม่สอดคล้องกันระหว่างการตั้งราคาในตลาดแรกและตลาดรอง โดยการตั้งราคาในตลาดแรกอ้างอิงจากมูลค่าประเมิน ขณะที่การตั้งราคาในตลาดรองปรับเปลี่ยนตามความคาดหวังแบบเรียลไทม์ จนนำไปสู่การปรับฐานราคาหลังจากเข้าจดทะเบียน
ปัญหาเชิงโครงสร้างที่แฝงอยู่ ได้แก่ การขาดกลไกการเชื่อมโยงถ่ายโอนระหว่างตลาด REIT หลายระดับ ซึ่งก่อให้เกิดความไม่มีประสิทธิภาพและต้นทุนทางภาษี รวมถึงความไม่สอดคล้องกันของรอบระยะเวลาประเมินผลของกองทุนระยะยาว ซึ่งอาจนำไปสู่การเทขายในระยะสั้น ทั้งที่ REIT ควรเป็นสินทรัพย์ประเภทตราสารทุนระยะยาว
ผู้เชี่ยวชาญเสนอว่าการปรับปรุงช่องทางเชื่อมโยงจาก REIT ระดับสถาบันไปสู่ REIT สาธารณะ และการมุ่งสู่การบริหารจัดการสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะทาง จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการตั้งราคาและความมีชีวิตชีวาของตลาดได้
ข้อเท็จจริงสำคัญ
ณ วันที่ 4 กันยายน REIT สาธารณะ 66 จาก 78 กองที่จดทะเบียนก่อนปี 2026 มีราคาปรับตัวลดลงในปีนี้ คิดเป็นสัดส่วน 84.62%
ดัชนีผลตอบแทนรวม CSI REITs ร่วงลงกว่า 15% จากจุดสูงสุดเมื่อเดือนมิถุนายน 2025
Chuangjin Hexin Beijing State-owned Assets REIT ปิดตลาดวันแรกด้วยการลดลง 10.99% โดยบริษัทในเครือมีแผนเข้าซื้อหน่วยลงทุนเพิ่มเติมสูงสุด 10 ล้านหน่วย
สิ่งที่ต้องจับตาต่อไป
จับตามาตรการเชิงนโยบายที่อาจเกิดขึ้นเพื่อสร้างกลไกการเปลี่ยนผ่านที่ราบรื่นขึ้นจาก REIT ระดับสถาบันไปสู่ REIT สาธารณะ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการไหลเวียนของสินทรัพย์
ติดตามว่านักลงทุนระยะยาว เช่น บริษัทประกันภัย จะปรับรอบระยะเวลาประเมินผลให้สอดคล้องกับลักษณะระยะยาวของ REIT หรือไม่ ซึ่งอาจช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด
ติดตามว่า REIT ที่จดทะเบียนใหม่ยังคงเผชิญแรงกดดันด้านการคุ้มทุนต่อเนื่องหรือไม่ ซึ่งจะบ่งชี้ถึงความท้าทายด้านการตั้งราคาในตลาดแรกที่ยังคงดำเนินอยู่