เกิดอะไรขึ้น
เมื่อวันที่ 28 ส.ค. หน่วยงานกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานการเงินของจีนได้เผยแพร่เอกสารสำคัญหลายฉบับพร้อมกัน ครอบคลุมระบบการขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และการสนับสนุนการจัดหาเงินทุนในตลาดทุน โดยมีเป้าหมายที่ระบุไว้คือการปฏิรูปสถาบันพื้นฐานด้านการพัฒนา การจัดหาเงินทุน และการขายที่อยู่อาศัย พร้อมเร่งสร้างโมเดลใหม่สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์
ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมที่ถูกอ้างถึงในแหล่งข่าวระบุว่ามาตรการชุดนี้เป็นการเคลื่อนไหวในระดับสถาบันที่ครอบคลุมทั้งห่วงโซ่ ตั้งแต่การพัฒนา การก่อสร้าง การขาย ไปจนถึงการดำเนินงาน โดยยกระดับเกณฑ์การขายล่วงหน้าให้ต้องรอจนถึงขั้นโครงสร้างหลักก่อสร้างเสร็จตามผัง เข้มงวดการกำกับดูแลเงินทุนจากการขายล่วงหน้ามากขึ้น ส่งเสริมการขายแบบจ่ายเงินสด และควบคู่ไปกับการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ด้านธนาคารและสินเชื่อที่อยู่อาศัย
มาตรการเหล่านี้ถูกออกแบบมาเพื่อคุ้มครองผู้ซื้อบ้านอย่างเป็นระบบ กล่าวคือ การเปลี่ยนแปลงด้านการขายมีเป้าหมายลดความเสี่ยงในการส่งมอบบ้าน กฎเกณฑ์ด้านเงินทุนช่วยรักษาเงินที่ชำระไว้ในบัญชีที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล และการปฏิรูปด้านการจัดหาเงินทุนสร้างระบบสนับสนุนแบบวงจรปิดสำหรับการดำเนินโครงการ
เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญ
ชุดนโยบายนี้สะท้อนการเปลี่ยนแนวทางจากการเอื้อประโยชน์ผู้พัฒนาโครงการเป็นหลัก ไปสู่การคุ้มครองผู้ซื้อเป็นศูนย์กลาง การกำหนดให้ต้องสร้างโครงสร้างจนถึงระดับที่กำหนดก่อนจึงจะขายล่วงหน้าได้ และการผูกการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้ากับความคืบหน้าของโครงการ ทำให้หน่วยงานกำกับดูแลสามารถแก้ปัญหาที่ต้นเหตุของการส่งมอบล่าช้าและโครงการที่สร้างไม่เสร็จ
สำหรับผู้พัฒนาโครงการ มาตรฐานที่ต้องปฏิบัติตามสูงขึ้นอย่างมาก การขายแบบจ่ายเงินสดบังคับให้บริษัทต้องแบกรับความเสี่ยงด้านการก่อสร้าง เงินทุน และคุณภาพ โดยไม่มีเงินสดจากการขายล่วงหน้าเข้ามาช่วยตั้งแต่ต้น ซึ่งน่าจะผลักดันให้ผู้เล่นที่อ่อนแอออกจากตลาด และดันให้อุตสาหกรรมเข้าสู่การแข่งขันที่มีวินัยและคุณภาพสูงขึ้น
สำหรับผู้ซื้อบ้าน กรอบนโยบายนี้เข้าไปแก้ปัญหา 'กล่องสุ่มที่อยู่อาศัย' โดยตรง กล่าวคือปัญหาการซื้อบ้านโดยอาศัยเพียงแบบจำลองและภาพเรนเดอร์ล่วงหน้าหลายปีก่อนการส่งมอบจริง ด้วยการขยายโอกาสในการเข้าถึงหน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว และการรักษาเงินทุนไว้ในบัญชีที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล
ข้อเท็จจริงสำคัญ
เมื่อวันที่ 28 ส.ค. หน่วยงานกำกับดูแลด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงินได้ออกเอกสารหลายฉบับเกี่ยวกับการขายที่อยู่อาศัย การบริหารสินเชื่อ และการสนับสนุนการจัดหาเงินทุนในตลาดทุน
ระบบการขายล่วงหน้าใหม่ยกระดับเงื่อนไขการขายล่วงหน้าให้ต้องรอจนถึงขั้นโครงสร้างหลักก่อสร้างเสร็จตามผัง ซึ่งช่วยลดช่วงเวลาระหว่างการชำระเงินกับการส่งมอบบ้าน
เงินทุนทั้งหมดจากผู้ซื้อ รวมถึงเงินดาวน์และเงินกู้ส่วนบุคคล จะถูกนำไปฝากไว้ในบัญชีที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล และจะถูกปล่อยออกมาก็ต่อเมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกประกอบพร้อมใช้งานแล้ว
หากผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาและได้รับเงินคืนภายใต้ข้อตกลงใหม่นี้
เพดานระยะเวลาสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลถูกปรับจาก 30 ปี เป็น 40 ปี และการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะถูกเลื่อนออกไปจนกว่าจะมีการยื่นจดทะเบียนการขายหรือยื่นจดทะเบียนความคืบหน้าของโครงการ ขึ้นอยู่กับรูปแบบการขาย
มีการนำระบบธนาคารผู้นำ (lead bank) มาใช้เพื่อบริหารเงินทุนของโครงการแบบวงจรปิดตลอดวงจรชีวิตโครงการ โดยยึดโครงการรายบุคคลและการส่งมอบเป็นหลัก
สิ่งที่ต้องจับตาต่อไป
จับตาดูว่ารัฐบาลท้องถิ่นและสถาบันการเงินจะนำเกณฑ์การขายล่วงหน้าใหม่ บัญชีกำกับดูแล และกฎธนาคารผู้นำไปปฏิบัติจริงได้รวดเร็วเพียงใด
คาดว่าจะเกิดการรวมตัวของอุตสาหกรรมมากขึ้น เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการที่ขาดความแข็งแกร่งทางการเงินและความสามารถด้านผลิตภัณฑ์จะดำเนินธุรกิจได้ยากขึ้นภายใต้เงื่อนไขการขายแบบจ่ายเงินสด
ติดตามความต้องการที่อยู่อาศัย เนื่องจากเพดานระยะเวลาสินเชื่อที่ปรับใหม่และตารางการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ล่าช้าออกไป จะเปลี่ยนแปลงการวางแผนการผ่อนชำระรายเดือนของผู้ซื้อ