发生了什么
上周，公募REITs市场出现第七个破发案例，创金合信北京国资公司REIT上市首日收盘下跌10.99%，次日虽因增持公告反弹，但市场整体表现疲软。
截至9月4日，今年已有超过八成的存量公募REITs产品下跌，中证REITs全收益指数自去年高点累计跌幅超过15%。
市场流动性明显不足，2026年前8个月中，有4个月成交额不足100亿元，月度换手率多数时间低于30%，甚至多次不足10%。
为什么重要
一二级市场定价逻辑偏差和优质资产与普通资产定价差距不足，制约了公募REITs的定价效率和发行动力。
多层次REITs市场缺乏转板机制，长期资金考核错配等问题，构成了市场低迷的底层原因。
市场需要从机制协同和认知重塑两方面突围，包括打通市场通道、完善税收政策、加强投资者教育等。
关键事实
截至9月4日，已上市的89只公募REITs中，78只在2026年前上市，其中66只年内下跌，占比84.62%。
中证REITs全收益指数从2025年6月的1124.91点高位累计下跌超过15%。
2026年前8个月，公募REITs月成交额有4个月不足100亿元，最高月成交额仅130亿元出头。
接下来看什么
关注监管是否会推动REITs顶层立法，以及基金公司设立专门REITs子公司的进展。
观察机构间REITs与公募REITs之间的转板机制能否建立，以及税收政策是否调整。
留意投资者对REITs作为独立资产类别的认知变化，以及长期资金考核机制的改进。